W związku z zakazem handlu w dużych galeriach handlowych, państwo chciało podać swoją pomocną dłoń najemcom i ulżyć im w obowiązkach płacenia czynszu najmu w okresie, w którym faktycznie nie mogą prowadzić swojej działalności. Intencja wspaniała, jednak trudniej z wykonaniem wprowadzonych przepisów. Strony umów najmu mają wiele wątpliwości jak odnaleźć się w nowej rzeczywistości. Jak wygląda zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu w okresie pandemii w praktyce?

Prawo

Konieczność zapobiegania rozprzestrzenianiu się koronawirusa COVID-19, wymagała wprowadzenia kolejnych obostrzeń, ograniczeń i zakazów. M.in. od 14 marca 2020r. obowiązuje zakaz handlu w obiektach handlowych o powierzchni większej niż 2000 m2. Od 31 marca 2020r. obowiązują przepisy tzw. „tarczy antykryzysowej”. W ramach tarczy, zaproponowano pomoc najemcom, którzy w związku z zakazem handlu nie mogą prowadzić swojej działalności gospodarczej. Pomoc miała polegać na zwolnieniu najemców z obowiązku regulowania w tym czasie czynszów najmu. Pierwszy projekt tarczy przewidywał obniżenie czynszów o 90%. W przyjętych i obowiązujących w chwili obecnej przepisach, kwestia ta została uregulowana w inny sposób.

Pomoc dla najemców

Zgodnie z art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw:

• w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w dużych galeriach handlowych, wygasają wzajemne zobowiązania strony umowy najmu (dzierżawy lub innej podobnej)
• najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań

Intencją ustawodawcy – co jasno wynika z uzasadnienia projektów – było niesienie pomocy najemcom pozbawionym możliwości uzyskania dochodu w związku z zakazem handlu. Czy intencja została odzwierciedlona w przepisie? I tak i nie.

Problemy interpretacyjne

Przepis niestety nie jest precyzyjny, co daje pole do prezentowania jego różnych interpretacji. Oczywiście każda ze stron interpretuje przepisy w sposób dla siebie korzystny. Najemcy stoją na stanowisku, że zwolnieni są z płacenia czynszu, ale w zasadzie nic poza tym. Z drugiej strony, Wynajmujący wskazują, że skoro ich zobowiązania także wygasają, to najemca powinien np. opróżnić lokal ze swoich rzeczy i wydać go wynajmującemu, czy też dokonać rozliczeń eksploatacyjnych.

Jak rozumieć przepis?

Aby dobrze zrozumieć przepis, należy poza przeczytaniem jego treści, zapoznać się z przygotowanymi uzasadnieniami projektów. Z uzasadnień wynika intencja autora projektu (a później obowiązującej ustawy). Intencją ustawodawcy było czasowe wygaszenie wzajemnych zobowiązań generujących dla stron umowy koszty. Wydaje się, że użyto po prostu niefortunnego sformułowania o wygaśnięciu zobowiązań. Nie ma wątpliwości, że po uchyleniu zakazu handlu umowy najmu dalej obowiązują. Zobowiązania będą wiążące dla stron i to już z chwilą uchylenia zakazu. Wystarczy przeczytać całościowo przepis, ze szczególnym uwzględnieniem ust. 2. Za nieuzasadnione uznać należałoby żądanie wynajmującego do wydania lokalu przez najemcę. Przecież wynajmujący i tak nie będzie mógł lokalu wynająć innej osobie. Poza tym trudno uznać, żeby pozostawienie lokalu we władaniu najemcy generowało koszty po stronie wynajmującego.

Złożenie bezwarunkowej i wiążącej oferty

Ustawodawca pomyślał też o wynajmującym. Pomoc dla wynajmującego polega na przedłużeniu obowiązywania umowy najmu o okres obowiązywania zakazu oraz o dalsze 6 miesięcy. Najemca ma 3 miesiące od uchylenia zakazu handlu na złożenie wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia umowy.

Brak złożenia oferty, a zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu

W sytuacji, gdy najemca nie złoży wynajmującemu oferty, zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu najmu nie będzie wiązało wynajmującego. A to oznacza, że wynajmujący będzie mógł żądać od najemcy zapłaty czynszu za okres kiedy obowiązywał zakaz handlu.

Tarcza, a inne przepisy

Zgodnie z ust. 4 art. 15ze, uregulowania opisane powyżej nie uchybiają właściwym przepisom kodeksu cywilnego.

Warto przeczytać także: o wygaśnięciu zobowiązania w sytuacji, gdy stało się niemożliwe do wykonania, a żadna ze stron nie ponosi za to winy oraz o możliwości modyfikacji zobowiązania z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków.